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김포시가 서울에 편입된다는 이야기가 들리고 있습니다. 서울시 김포구가 될 수도 있는 김포에 최근 많은 사람들이 관심을 갖고 있는데요.
김포라는 지역은 어떤 곳이고, 김포에서 앞으로 가장 가격이 오를 곳은 어디일까요?
서울 수도권 사람들에게도 생소할 수 있는 김포는 앞으로 GTX나 5호선의 교통 호재가 있어서 발전 가능성이 높지만, 아직도 지난 고점 대비 40%가량 하락한 상태로 분위기가 그리 좋지만은 않은 지역입니다.
하지만 이미 많이 오른 곳보다는 아직 많이 오르지 않았는데, 앞으로 발전 가능성이 높은 김포 같은 곳이 미래에는 더 유망하다고 생각하는데요.
오늘 포스팅에서는 김포에서 앞으로 가장 많이 오르는 지역과 아파트는 어디가 될지 다뤄볼 테니 꼭 끝까지 봐주세요. 김포 아파트의 투자를 알아보든 실거주를 알아보는 분들께는 큰 도움이 되는 글이라고 확신합니다.
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김포시 위치, 인구, 주변 도시
먼저 김포시에 대해서 간단히 설명 해보겠습니다. 김포는 현재 약 48만 명의 인구가 살고 있는 도시입니다.
불가 10년 전만해도 31만 명대의 규모가 작은 도시였는데, 2기 신도시인 한강신도시 등이 개발이 되면서 인구수가 급격히 증가했습니다.
이전에는 그냥 수도권 외곽에 있는 도시였지만, 이제는 신축급 아파트도 꽤나 많이 있는 도시라고 생각하면 됩니다.
김포는 수도권의 좌측에 위치하고 있으며, 서울 강서구의 좌측, 인천의 바로 위, 고양시의 아래에 있습니다.
지리적으로는 서울의 강서구, 인천, 고양시와 붙어 있지만, 조금 특이한게 인천과 고양 접근성 측면에서는 그리 좋지 않습니다.
여기서 접근성은 단순히 붙어 있다고 좋은 게 아니라, 지하철이나 철도로 연결이 되어야 하는데요.
김포시 지하철 : 김포골드라인
지금 현재는 김포의 지하철이 서울 강서구와 연결되는 김포 골드라인 밖에 없습니다. 즉 서울로 가는 우측편의 교통만 있고 북쪽에 있는 고양시로 가는 교통이나 아래에 있는 인천으로 가는 교통이 없습니다. 특히 고양시와는 한강으로 인해 단절된 느낌도 듭니다.
추후에는 고양시와 인천시 모두 지하철로 연결이 될 거지만, 지금은 서울 강서구로 가는 김포 골드 라인만 있는 상태입니다. 이에 따라 김포는 골드라인을 따라서 주거 단지가 조성되어 있습니다.
복잡할 것 없이 김포는 서쪽 보다는 동쪽이 발달되어 있고, 또한 김포 골드라인 역 주위의 아파트만 보면 됩니다.
실제로 고촌역, 풍무역, 사우역, 걸포북변역, 운양역, 장기역, 마산역, 구래역, 양촌역까지 이어지는 라인을 따라서 아파트와 상권 등의 주거 환경이 조성된 것을 볼 수 있습니다.
지금은 정말 단순하게 김포골드 라인만 지나기에 이 라인을 이용할 수 있는 단지들을 위주로 보면 됩니다.
하지만 앞으로 새로운 노선이 생기면 각 역의 가치는 또 달라집니다. 즉, 지금은 다 같은 가치를 가진 것처럼 보이지만 앞으로는 더 좋아지는 역과 그 주변에 아파트가 생긴다는 건데요.
이에 대한 내용은 뒷부분에 더 자세히 다루도록 하겠습니다.
김포시 현재 선호 지역
그러면 김포 사람들이 현재 가장 선호하는 곳은 어디일까요? 그 포인트는 크게 두 가지가 있습니다.
첫 번째로 서울과 가까이 위치하느냐?
두 번째로 신축 주거 단지이냐? 이 두 가지입니다.
1. 고촌역 인근
서울과 가장 가까이 위치한 역은 고촌역이지만, 역세권 아파트 중 신축인 아파트가 별로 없습니다.
고촌역 근처이긴한데 도보로 이용할 수 없는 거리에 캐슬앤파밀리에 시티라는 2020년식 아파트가 있기는 합니다.
만약에 이 아파트가 고촌역 역세권에 있었다면 현재 가장 좋은 아파트가 될 수도 있었지만 그렇지 않다는 점이 아쉽습니다.
그래도 신축인 점과 대단지인 점 서울과 지리상 가까이 있다는 점이 장점입니다.
2. 풍무역 인근
다음으로 풍무역 근처에는 2018년식 풍무 센트럴 푸르지오가 역세권 위치에 있어서 꽤나 선호하는 단지 중 하나입니다.
3. 사우역 인근
다음역인 사후역 근처의 아파트는 대부분 구축이라 김포 내에서 크게 관심을 받는 지역은 아닙니다.
4. 걸포북변역 인근
다음으로 걸포 북변역 근처에는 한강 메트로자이 아파트가 있는데, 2020년식으로 신축이기도 하고 역세권의 위치에 있어서 현재는 김포에서 가장 비싸게 거래된 아파트입니다.
또한 걸포북변역까지는 서울에서 너무 멀지 않다는 인식이 있다는 이유도 있습니다.
반면 운양역, 장기역, 마산역, 구의역까지 서울과 점점 멀어지는데, 운양, 장기, 구래의 경우 한강신도시 안에 포함이 되어서 깔끔한 택지 지구의 형태로 들어왔지만 점점 외곽으로 들어간다는 느낌이 있습니다.
그래서 신도시이지만 오히려 시세는 더 낮게 형성된 것을 말 수 있습니다.
김포시 아파트 향후 전망
이렇게 김포 아파트에 대해서 간단히 설명을 했고, 그러면 앞으로 가장 좋아질 곳 아파트 가격이 가장 많이 오를 곳은 어디일까요?
현재 김포시 아파트 가격 상태
먼저 김포의 경우 수도권 중심부 가격이 오르는 동안 아직도 가격이 그리 많이 오르지는 못했습니다. 지금 보시는 서울과 수도권의 아파트 가격이 최근 반등했지만, 김포의 아파트는 거의 반등하지 못하고 있습니다.
지금 부동산 시장이 수도권에서 입지가 좋은 곳들은 이전 최고가 수준까지도 회복한 곳들이 있는 반면, 수도권 외곽이나 상대적으로 입지가 떨어지는 곳들은 아직 반등을 많이 하지 못한 상태입니다.
개인적으로는 지금 많이 반등에서 전고점까지 회복한 곳들은 다시 부담스러운 가격까지 올라왔고, 전세가율도 너무 낮아서 위험하다고 생각을 하고 있습니다.
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반면 아직 반등하지 못하고 이전 바닥 수준의 가격인 아파트는 크게 더 떨어질 건 없다고 생각하는데요. 김포가 수도권 외곽이기도 하고, 인천의 입주 물량에도 영향을 받아서 아직까지도 반등을 많이 하지 못한 지역 중 하나입니다.
지금은 절대 가격이 저렴한 곳 그리고 앞으로 충분히 좋아질 여지가 있는 그런 곳에 관심을 갖고 투자를 해야 합니다. 즉, 김포의 경우 매매가가 고평가인 상태는 아니라고 말할 수 있습니다.
그렇다면 김포에서 앞으로 가장 좋아질 곳은 어디일까요?
지금 저렴한 상태 그리고 앞으로 좋아질 곳 이 두 가지를 만족하는 곳이 앞으로 가장 많이 오를 곳입니다.
김포시 아파트 가격 상승할 곳 - (1) 장기역 인근
첫 번째로 소개해 드릴 곳은 장기역 인근입니다.
장기역 근처는 한강신도시 안에 포함이 되는 지역이지만, 서울과 거리가 있어서 서울과 가까운 곳보다는 덜 선호되는 지역이라고 했습니다.
하지만 장기역에 추후 크게 두 가지 교통 계획이 잡혀 있습니다.
첫 번째로는 GTX D 입니다.
GTX는 각종 언론에서도 귀가 아프게 들어왔고, 저도 자주 다루는 주제로 많은 분들이 중요하게 생각하실 건데요. 이렇게 많이 들었다는 건 그만큼 중요하기 때문입니다.
GTX A는 이미 착공을 시작해서 완공을 앞두고 있고, GTX B와 C는 이제 곧 착공을 시작할 단계로 보시면 되고요.
GTX D의 경우 아직 구체적인 계획이 나오지 않은 단계로 대략적인 계획만 잡혀 있고 사업성 조사를 해야 하는 단계로 보시면 됩니다.
즉, GTX D를 장기역에 들어오게 하겠다는 계획만 있는 상태이고, 아직 구체적인 계획은 없는 국가철도망이라는 가장 상위 단계에 포함된 상태라고 보면 됩니다.
그래도 장기역에 GTX D가 계획되어 있다는 게 중요 중요한 건데요. 개인적으로는 김포 골드라인의 혼잡도 이슈와 추후 들어올 컴팩트 시트 등으로 인해 GTX D 또한 들어올 가능성이 높다고 생각합니다.
GTX D가 들어와서 여의도와 용산까지 직결이 된다면 장기역 근처의 아파트 가치 또한 지금과는 다르게 올라갈 것입니다.
다만 지금은 아직 눈에 크게 보이는 단계도 아니고, 부동산 분위기도 좋지 않기 때문에 가격에는 크게 반영이 되지 않았습니다.
하지만 추후 부동산 상승기 때이거나 예비타당성 조사가 통과가 되었다거나 착공에 들어간다고 했을 때는 이런 대형 호재가 가격을 더 상승하게 하는 역할을 할 것입니다.
두 번째로 장기역에는 추후 5호선도 들어올 예정입니다.
5호선도 GTX D와 마찬가지로 아직 초기 단계로 실제로 착공을 하고 완공이 되기까지는 시간이 많이 남았습니다. 현재 김포시와 인천시가 5호선 노선을 어떻게 하느냐에 대해서 논의 중에 있습니다.
인천시는 인천 검단 신도시를 관통하는 방향으로 의견을 내고 있고, 김포시는 그렇게 하면 너무 돌아간다고 원안대로 하자는 의견으로 구체적인 노선 결정이 필요한 시기입니다.
그래서 추후 컴팩트 시트 46,000 세대가 들어오고, 장기역에 GTX D와 5호선이 추진된다면 장기역 근처에 있는 아파트들이 그 수혜를 가장 많이 입는 아파트가 될 거라고 생각합니다.
그래서 장기역 근처 아파트에도 꼭 관심을 가졌으면 좋겠습니다. 앞으로 좋아질 여지는 많은데, 지금은 사람들이 관심이 없어서 저렴한 곳들이 나중에 오를 가능성이 더 높습니다.
김포시 아파트 가격 상승할 곳 - (2) 걸포북변역 인근
김포시에서 앞으로 가장 많이 오를 곳 두 번째로 소개해 드릴 지역은 걸포북변역 인근입니다.
걸포북변역 근처의 한강 메트로자이 2단지 아파트는 김포에서 가장 비싸게 거래되었던 아파트로 2021년도에 33평의 11억의 거래가 되었습니다.
김포에서 현재 가장 비싼 아파트라고 보면 될 것 같은데, 이 말은 현재 걸포북변역 인근의 아파트가 김포에서 가장 좋은 아파트 중 하나라고 보면 됩니다.
그리고 걸포 북변역 인근에는 재개발 사업도 활발하게 진행하고 있는데요. 재개발은 신축 아파트를 가장 저렴하게 살 수 있는 방법입니다.
북변역 근처에 재개발은 북변 3 구역, 4 구역, 5 구역이 있습니다.
이중 3 구역과 4 구역은 세대수도 대단지이고, 현재 철거를 진행 중이라 이제 곧 일반 분양을 하는 리스크가 크지 않은 지역이며, 일반 분양 비율도 높아서 사업성이 좋은 구역입니다.
현재 메트로자이 2단지 아파트 33평 중층 이상 최저 호가가 7억 중반인데, 앞으로 더 신축이 될 비슷한 입지 아파트를 5억 초반에 살 수 있다면 괜찮지 않을까요?
약간의 어려움이 있고, 진입 장벽이 있고, 리스크는 조금 더 있어도 2억 정도 더 저렴하게 살 수 있다면 충분히 도전해 볼 만하다고 생각합니다. 저도 그렇기 때문에 최근 재개발에 투자를 했었고요.
특히 관리처분인가까지 나고 철거를 진행 중인 안전한 단계인 점과 조합원 수 대비 일반 분양수가 많다면 조합원 분양가 인상 리스크와 비례율이 하락해서 추가 분담금을 더 내야 할 리스크 또한 피할 수 있습니다.
재개발을 어려워하는 이유가 극 초기 재개발부터 모든 사업의 단계를 다 공부하려고 해서 어려운 겁니다. 가장 안전한 단계인 관리처분인가 이후의 단계만 보면 리스크도 그리 크지 않고 공부하는데 그리 어렵지도 않습니다.
재개발에 대한 내용은 여기서 다루면 너무 길어지니 추후의 포스팅으로 가장 중요한 핵심을 다뤄보도록 하겠겠습니다.
걸포북변역에는 추가로 추후에 인천 2호선도 연장이 되어서, 인천과 고양시와 연결이 되는 교통 호재도 갖고 있습니다.
이렇게 저는 걸포북변역 인근의 재개발 또한 괜찮게 보고 있고, 재개발에 대한 충분한 공부와 이해가 되었다면 충분히 투자처로 알아보는 것도 괜찮다고 생각합니다.
오늘은 김포시에 대한 간략한 소개와 함께 앞으로 김포에서 가장 좋아지고 비싸질 두 곳에 대해서 설명했습니다.
최종 정리를 하자면 김포의 경우 아직 그리 많이 반등하지는 않았다. 그리고 앞으로 가장 좋아지고 많이 오를 곳은 GTX D와 5호선이 들어올 장기역 근처와 걸포북변역 인근의 재개발이 될 것이다라고 했습니다.
그럼 오늘 글도 끝까지 정독해 주셔서 감사드립니다.