티스토리 뷰
수원시는 GTX C 노선, 신분당선 연장, 수원역 재개발 등 아직도 여러 가지 개발 계획이 남아 있습니다. 수원시의 개발 계획으로 인해서 앞으로 더 좋아질 곳과 아파트는 어디일까요? 국가의 개발로 인해서 더 좋아지는 곳은 앞으로 더 살기가 좋아지고 부동산 가치도 상승할 것입니다. 이번 포스팅에서는 수원시 내에서 지금은 별로이지만, 앞으로 더욱 좋아질 3곳을 소개해 보겠습니다.
목차
수원시 개요
수원은 경기도 남부에 위치하고 있으며, 삼성전자 등의 대기업 일자리도 많은 지역입니다.
경부 고속도로 라인을 끼고 있는 지역의 부동산은 절대로 실패하지 않는다는 말이 있듯이 수원 또한 좋은 입지를 자랑하며 가격이 많이 상승했습니다. 이렇게 교통이 좋고 입지가 좋기 때문에 대기업도 수원에 많이 들어와 있고 이로 인해 일자리도 많이 생겼습니다.
미래를 예측하려면 과거를 보면 알 수 있습니다. 과거에는 무시받았지만 현재는 좋아진 곳은 수원에서 어디가 있을까요?
이에 대한 대답은 먼저 교통을 보면 알 수 있습니다. 결국 도시를 개발할 때에는 교통 계획과 함께 주거 용지를 어떻게 배치할지 결정이 됩니다. 즉, 지하철역이 들어오는 곳 위주로 아 아파트가 들어오고 그 주변 위주로 개발이 됩니다.
수원 과거 집값 분석
1호선 인근
가장 과거로 가 보자면 1호선이 있습니다. 남쪽으로는 화성에서 이어져서 수원의 세류역, 수원역, 화서역, 성균관대역을 지나 의왕까지 이어지는 노선인데요. 지금으로부터 약 50년 전에 개통한 노선인만큼 현재 해당역 주변에는 노후화된 구도심이 있습니다.
즉, 4~50년 전 1호선이 들어올 당시에는 좋았을지라도 지금은 시간이 너무 오래 지나서 점점 쇠퇴한 곳들입니다. 물론 구도심의 경우 재개발 재건축이 이루어지고 있고 또 다른 교통수단이 들어오고 있어서 다시 좋아지려는 곳도 있습니다. 이로 인해 어떤 변화가 일어날지는 잠시 후 다시 이야기해 보도록 하겠습니다.
1호선 인근 아파트 실거래가 확인하기
수인분당선 인근
1호선 다음으로는 수인분당선이 들어왔는데요. 현재는 인천에서 시작해서 수원을 지나 분당과 서울의 강남까지 이어지는 노선입니다.
수인분당선은 수원에는 약 10년 전에 개통했습니다. 망포역, 영통역, 청명역까지 이어지는 영통의 수인분당선 라인이 수원에서 살기도 좋고 집값도 높은 지역 중 하나입니다.
수인 분당선은 집 값이 비싼 분당과 판교까지 이어지기 때문에 일자리 수요나 아파트 가격에 영향을 받습니다. 지하철로 연결이 됨으로써 상관성이 생기게 되죠. 입지가 좋고 집값이 비싼 곳과 연결이 되는 건 분명 해당 지역에는 좋은 일입니다.
수인분당선 인근 아파트 실거래가 확인하기
신분당선 인근
마지막으로 가장 최신으로 와보자면 2016년도에는 수원의 광교에서 신분당선이 개통되었습니다.
신분당선은 분당과 판교뿐만 아니라 강남역까지 직결되는 노선으로 우리나라에서 가장 좋은 노선 중 하나입니다. 수원의 광교 중앙역과 광교역에서 신분당선이 개통됨으로써 해당역 주변에 아파트 주민들은 서울 강남까지 출퇴근이 가능하게 됩니다.
그러면 서울 강남의 집값이 너무 비싸서 밀려난 사람들은 수원의 광교에 자리를 잡게 되고, 아파트에 대한 수요를 흡수하게 되며 아파트 가격 또한 올라가게 됩니다.
또한 광교중앙역은 역만 딸랑 들어온 게 아닌데요. 광교 중앙역을 중심으로 광교신도시가 들어왔습니다. 신분당선과 신도시가 같이 들어오게 된 거죠.
이로 인해 거주 환경은 거주 환경대로 좋아지고 교통은 교통대로 좋아지게 되면서 수원에서 가장 좋은 지역이 됐습니다. 당연히 아파트 가격도 가장 많이 오르 고 지금도 가장 비싼 지역이 되었습니다.
신분당선 인근 아파트 실거래가 확인하기
이렇게 과거를 보면 1호선, 수인분당선, 신분당선이 개통되는 지역과 신도시 위주로 개발이 되고 살기가 좋아지며 아파트 가격도 가장 비싸졌습니다.
수원시 향후 집값 상승 지역
그러면 앞으로는 어떻게 될까요? 이전에 수인 분당선과 신분당선이 들어온 것처럼 앞으로도 개발이 계속됩니다. 만약 개발 계획을 알고 있다면 앞으로 좋아질 곳, 아파트 가격이 오를 곳을 미리 알 수 있을 겁니다.
수원에서 지금의 영통구, 광교신도시처럼 될 곳은 어디일까요? 지금부터 총 세 군데를 소개해 보고자 합니다.
1. 수원역 인근 - GTX C, 재개발
첫 번째로 수원역 인근입니다. 수원역에 모두가 아는 교통 호재가 있습니다. 바로 GTX-C가 들어온다는 것인데요. 아직 착공도 들어가지 않아서 개통이 되려면 빨라도 5년 이상이 남았지만 들어온다는 것은 확정입니다.
GTX C 노선은 양주의 덕정에서 서울 강남의 삼성역과 양재역을 지나서 수원까지 이어지는 노선입니다. 서울 강남을 지나고 빠른 시간 내에 갈 수 있기 때문에 교통 측면에서 혁신적인 변화를 가져올 거라고 보고 있습니다.
신분당선이 생긴 광교에서 서울 강남까지 출퇴근이 가능했듯이 수원역에서 강남 양재와 삼성역까지 출퇴근이 가능해집니다. 이로 인해 당연히 아파트 수요가 많아지고 가격도 오를 수 밖에는 없습니다.
여기서 수원역 인근은 재개발 사업이 활발하게 진행되고 있어서 주거 환경도 점점 좋아지고 있습니다.
수원역 아파트 실거래가 확인하기
제가 과거 이야기를 할 때 1970년대에 수원역의 1호선이 생겼고, 지금은 시간이 지나 구도심이 되었다고 했는데요. 수원역 인근이 개발된 지가 40년이 지났기 때문에 주거 정비 사업이 진행되고 이제 살기 좋은 지역으로 바뀌고 있습니다.
과거의 낡고 허름한 집들은 이제 새 아파트가 되었습니다. 팔달 6구역은 2586세대 힐스테이트 푸르지오 아파트가 되었고, 팔달 8구역은 3600의 푸르지오 SK뷰 아파트가 되었습니다. 권선 6구역은 매교역 펠루시드라드 새 아파트가 될 예정이고, 팔달 3구역 또한 새 아파트가 될 예정입니다.
이렇게 재개발 사업이 활발하게 진행되면서 과거의 구도심이 새로운 아파트와 상가로 바뀌게 되며 주거 환경이 좋아집니다. 하지만 여기서 단점은 광교 신도시처럼 도시 전체가 바뀌지는 않습니다. 즉, 도시 환경 개선에는 한계가 있다는 건데요.
광교신도시는 도로 하나하나 학교, 공원, 상업용지 등이 계획이 되어서 도시 전체가 새롭게 들어온 반면 재개발의 경우 새 아파트가 대규모 들어오고 주변에는 여전히 낡고 구축의 시설이 있습니다.
그래도 재개발이 되면서 세대수가 많아지기 때문에 새로운 상업 시설도 들어오고 학교도 신설이 되는 긍정적인 효과가 있습니다.
이렇게 수원역 근처는 GTX C로 인한 교통 개선과 재개발로 인한 거주 환경 개선이라는 두 가지 개발 계획이 있습니다. 신분당선이 들어와서 강남 적극성이 좋아지고 신도시 형태로 바뀐 광교신도시만큼은 아니더라도 분명 지금보다 좋아질 곳입니다.
2. 화서역 호매실역 근처 - 신분당선 연장
두 번째로 소개할 곳은 신분당선 연장이 확정된 화서역 호매실역 근처입니다.
현재는 수원의 광교역까지 이어지는 신분당선은 추후 수원의 호매실지구까지 이어질 예정인데요. 이미 예비 타당성 조사와 기본 계획은 완료가 되었고, 지금은 구체적인 설계를 계획하는 실시 설계 단계를 진행 중입니다.
실시 설계가 완료되면 이제 착공을 진행한다고 보면 되는데, 내년 착공을 목표로 계획하고 있습니다. 만약 내년에 착공을 한다면 2029년 정도에 개통을 예상하고 있지만, 중간에 여러 변수들로 더 미뤄질 수도 있습니다.
하지만 중요한 점은 이미 화서역과 호매실역까지 연장은 확정이 되었습니다. 즉, 화서역과 호매실역도 강남까지의 접근이 대폭 개선될 거라는 점이 중요하죠. 그러면 당연히 역 주변의 아파트 가치 또한 올라갈 것입니다.
화서, 호매실 아파트 실거래가 확인하기
타이밍
여기까지 보신 분들은 한 가지 의문점이 들 것 같은데요. 앞으로 좋아질 거란 건 알겠는데, 그래서 지금 사면 가격이 오르는지 그게 가장 궁금할 것 같습니다.
이에 대한 답변을 하자면 엄청 싸지도 비싸지도 않은 가격이라 당장은 큰 병동이 없을 거라고 말씀드립니다. 조금 애매한 답변이기도 실제로 그렇습니다.
올해 초 가격이 많이 하락했을 때만 해도 호매실역 근처의 아파트는 제가 추천해 드리기도 했습니다. 기준층기준 약 6억까지도 하락했었습니다. 최고가 기준으로 9억에 실거래된 아파트가 6억까지 떨어지면서 약 3억 가량 하락했고 이 정도 가격이면 꽤 괜찮다고 했습니다.
하지만 지금은 1억 정도 반등해서 7억 정도의 호가가 나오고 있습니다. 지금 가격도 나쁜 가격은 아니지만 엄청 저렴한 가격은 아니라고 생각합니다. 2021년 부동산 고점의 거품은 빠진 가격이라고 생각하며, 신분당선이 들어오면 우상향 할 가격이라고 보고 있습니다.
3. 신분당선 예정지, 오목천역
세 번째로 소개할 곳은 신분당선 예정지입니다. 이전에 소개했던 화서역 호매실역은 신분당선이 확정된 곳이라면 이번에 소개할 곳은 확정된 곳이 아닌 추진하는 곳이라고 보시면 됩니다.
재개발로 따지면 극초기 재개발과 비슷한 곳입니다. 극초기 재개발이 구역지정이 되지 않으면 재개발 추진이 몇 년 몇 십 년 미뤄지듯 이 철도 사업 역시 예정지의 경우 몇 년 몇 십년 미뤄질 수가 있습니다.
철도 사업에서 구역 지정처럼 중요한 단계는 예비타당성 조사인데, 예비타당성 조사는 사업에 들어가는 비용 대비 더 큰 효과를 낼 수 있는지 조사하는 거라고 심플하게 이해하시면 됩니다.
제4차 국가철도망에는 호매실에서 화성의 봉담까지 신분당선을 연장하는 사업에 대한 내용이 포함되어 있습니다. 간혹 국가 철도망에 포함이 되었다고 확정인 것처럼 아는 분들도 있고, 각종 분양사의 홍보 자료에도 몇 년 내에 역이 생길 거라고 홍보하는 곳들도 있습니다.
하지만 이런 자료에 속으면 안 됩니다. 국가 철도망에 포함이 되었다는 건 가장 기본적인 계획에 포함이 된 거고, 아직 예비 타당성 조사도 통과하지 못한 사업입니다.
이 말은 언제든 계획에서 빠질 수가 있고, 실제로 개통이 되기까지도 10년에서 20년은 걸린다고 보면 됩니다. 호매실에서 화성 봉담까지 신분당선을 연장하는 사업 역시 이제 기본적인 계획에 포함되었고, 아직 개통이 되려면 많이 남은 사업인데요.
오목천역 인근 아파트 실거래가 확인하기
호매실에서 봉담까지 연결하는 중간 역에는 수원의 오목천역이 있습니다.
만약 신분당선 봉담 연장이 확정되면 수원의 오목천 역에도 신분당선이 지나간다는 건데, 그러면 오목천역 역시 관심 지역으로 주의 깊게 봐야 합니다.
그러면 10년이 훌쩍 넘은 뒤에야 개통이 되는 건 아니냐라고 반문할 수도 있을 텐데요. 투자의 관점에서는 꼭 개통이 될 때까지 계속 기다릴 필요는 없습니다. 이렇게 오목천역 주변에는 이전 최고가 대비 많이 하락한 아파트도 꽤 있기 때문에 이런 곳 위주로 관심을 가져 보는 것도 좋을 것 같습니다.
아파트 투자에는 단순한 갭투자도 있지만 개발 계획을 이용한 투자도 할 수 있습니다. 남들이 잘 모르는 개발 계획을 투자에 활용하는 건데 이에 대한 내용은 전부 국가나 각 시의 자료에 모두 정답이 나와 있습니다
오늘은 수원에 앞으로 가장 많이 발전할 곳 세 곳을 소개해 드렸습니다. 그럼 오늘도 끝까지 정독해주셔서 감사드립니다.